当赵长河合上文件夹，以为今天的谈判已经圆满结束时，许承远却没有起身。
“赵总，还有一件事。”
许承远端起茶杯，轻轻抿了一口，放下，语气却比刚才更加郑重。
赵长河微微一怔，重新坐直身体。
“许主任，请讲。”
许承远从公文包里取出一份补充材料，推到会议桌中央。
“赵总，银行只以文旅综合体部分做抵押，科创园部分银行不碰。这个安排，中心完全理解。
但有一个问题——科创园建成后，它的產权归属怎么定”
赵长河眉头微微皱起：“科创园是项目公司的一部分，產权当然归项目公司所有。”
许承远摇了摇头，语气诚恳但坚定。
“赵总，科创园的建设资金，百分之八十以上来自中心。
三十所高校的十三点五亿，加上大路集团的两千万，加上京州发展建设集团的兜底，这些钱几乎全部投在科创园上。
文旅综合体的建设资金，主要来自银行和山水集团前期投入。”
他顿了顿，目光直视赵长河。
“中心代表的是三十所高校，是非营利性事业单位，科创园是具有教育属性的公共项目。
如果科创园的產权归项目公司所有，而项目公司的股东里有山水集团、有其他基金，將来万一项目公司出现股权变动，高校的资產就会面临风险。这不是中心能接受的。”
会议室里安静了几秒，苏明远和陈婉清对视一眼，都没有说话。
赵长河沉吟了片刻，缓缓开口。
“许主任，你的意思是”
许承远翻开那份补充材料，语气变得更加郑重。
“中心的方案是——科技园主体部分，包括联合孵化中心、共享实验室、创业加油站。
这些核心区域，由中心以五亿债权转换购买，建成后產权归中心所有。
创客集市、创意街区、创艺剧场、创意工作室这些商业属性的部分，归於项目公司所有共有。”
赵长河的眉头拧紧：“许主任，你这是要把科创园从项目公司里『切』出去。
土地是一个地块，规划是一个整体，怎么分割”
许承远显然早有准备，翻过一页。
“赵总，土地不分，產权分。也就是说，土地的使用权仍然归项目公司，但地面上的建筑——科创园主体——的產权归中心。
这在法律上是可行的，叫做『房地分离』或者『建筑物所有权与土地使用权分別归属』。”
苏明远这时插话，语气里带著几分疑虑。
“许主任，『房地分离』虽然在理论上是可行的，但在实际操作中非常罕见。
银行办理抵押贷款时，要求房地一体；不动產登记部门也要求房地权利主体一致。
如果科创园的產权归中心，土地还在项目公司名下，將来办理產权证、抵押登记都会遇到障碍。”
许承远点头，显然已经研究过这个问题。
“苏总说得对，所以我们的方案不是简单的『房地分离』。
我们建议，將项目地块在规划上明確分为两个子地块——科创园地块和文旅综合体地块。
两个地块相邻，但独立核算、独立办证、独立管理。”
赵长河摇头，语气里带著明显的为难。
“许主任，土地分割不是儿戏。
第一，需要重新办理规划许可、用地批准，周期至少半年以上，项目等不起。
第二，分割出来的科创园地块是教育科研用地，需要重新走招拍掛程序，万一被別人拍走，科创园就建不成了。
第三，山水集团的抵押物里包含了整块土地，银行不会同意分割。”
陈婉清这时，也补充道。
“高校的钱虽然主要投在科创园上，但项目公司前期已经支付了土地款、前期工程费，而且高校的钱也在项目公司中占有了股份。
如果把科创园地块分割出去，项目公司就亏了。”
许承远想了想，给出折中方案。
“赵总，土地不分割。土地的所有权还是归项目公司，但科创园主体的產权归中心。
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